Вы хотите поделиться с нами горячими новостями в ритейле? Прислать новость

Аналитика

Слишком много места: столичным ТЦ не хватает арендаторов


Рынок торговой недвижимости Москвы во II квартале 2015 года продолжает развиваться под влиянием тенденций, которые сформировались еще в конце 2014 года. На фоне сдачи в эксплуатацию  новых объектов  и приостановке программ расширения торговых сетей, уровень свободных площадей в ТЦ растет. Но арендаторов больше не становится.

Ввод новых торговых объектов в Москве продолжается. По данным NAI Becar, с  апреля по июль 2015 года на рынок вышли три новых торговых центра, а общий объем качественных торговых площадей в столице достиг  5,62 млн кв. м, увеличившись за отчетный период на 1,8%.

Рекордный рост

Самым крупным из них стал расположенный в Марьино  ТРК MARi компании Praktika Development, на него пришлось 70% нового ввода. Арендная площадь этого торгового комплекса — 70 тыс. кв. м.

Еще два комплекса, введенные во II квартале это: ТРЦ «Клен» (21 тыс. кв. м GLA) на Енисейской улице и  ТЦ «Тиара» (7 тыс. кв. м GLA) на Мичуринском проспекте.

Как сообщили WZOR аналитики  NAI Becar полугодие в целом оказалось рекордным по объему ввода для московского рынка за всю его историю. Всего за первые шесть месяцев 2015 года начали работу 545 тыс. кв. м общих или свыше 337 тыс. кв. м арендных площадей в 6 объектах, которые пополнили предложение в 6-ти округах города: ЮАО, ЮВАО, СЗАО, ЦАО, СВАО и ЗАО.

Напомним, что самыми значимыми объектами I квартала стали: ТРЦ Columbus общей  площадью 277 000 кв. м, открывшийся на Варшавском шоссе, вл. 140, «Кунцево Плаза» (GBA 114 300 кв. м) на Ярцевской улице 19 и один из самых ожидаемых объектов 2015 года –  Центральный Детский Магазин на Лубянке (GLA 60 500 кв. м) на Театральном проезде, 5/1.

Торговых мест все больше 

Выход на рынок сразу четырех таких масштабных проектов, включая  ТРК MARi, привел к тому, что объем ввода за I полугодие 2015 года оказался на 30% выше, чем за аналогичный период предыдущего года. По прогнозам, до конца года будет введено еще столько же квадратных метров качественной торговой недвижимости, сколько и за первые шесть месяцев. В числе крупнейших торговых комплексов, готовящихся к открытию: «Зеленопарк» площадью 100 тыс. кв. м в Зеленограде, «Славянка» на 60 тыс. кв. м и ТРК «Полежаевский» (50 тыс. кв. м).

На фоне общей экономической нестабильности, приостановки развития торговых сетей, анонсированной большинством игроков еще в прошлом году, и ввода новых объектов, уровень свободных площадей  во II квартале 2015 года установил новый рекорд, повысившись до 6,5%.

По прогнозам NAI Becar, во второй половине 2015 года высокие темпы ввода торговой недвижимости сохранятся вместе с тенденцией к децентрализации рынка. Как было сказано выше, на II полугодие запланирован ввод еще целого ряда торговых объектов, в том числе комплексов площадью свыше 50 тыс. кв. м, многие из которых расположатся за МКАД. В целом до конца года может быть введено еще порядка 700 тыс. кв. м (GBA), что спровоцирует дальнейший рост вакансии в сегменте.

Неудивительно, что при открытии новых торговых центров на рынке наблюдается активное развитие продовольственного ритейла. Продуктовый «якорь» – обязательная составляющая торгового объекта любого масштаба, поэтому непременным атрибутом любого открытия является анонсирование именного продуктового супермаркета. Кроме того, будучи самым устойчивым в кризис, этот сегмент ведет самостоятельную экспансию, открывая отдельно стоящие магазины.  Поэтому сети продолжили открытие новых точек тогда, когда другие игроки рынка почти полностью от этого отказались. В частности, во II квартале состоялось открытие 11-го в Москве центра мелкооптовой торговли METRO Cash and Carry общей площадью 9,4 тыс. кв. м, двух новых супермаркетов сети «Лента» (1,7 и 1,4 тыс. кв. м), а в «ЦДМ на Лубянке» открылась «Азбука вкуса» (989 кв. м).

Арендные отношения остаются краеугольным камнем, вокруг которого сегодня сосредоточены интересы собственников и управляющих. На конец II квартала 2015 года средняя арендная ставка составила $80-600 за 1 кв. м в год для якорных арендаторов и $250-3250 за 1 кв. м в год – для операторов торговой галереи. В долларовом эквиваленте ставки для галереи удалось удержать на уровне I квартала 2015 года, но у «якорей» наблюдается небольшое снижение.

«Разброс арендных ставок стал еще более существенным, — заявила WZOR Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. — С одной стороны, все больше девелоперов вынуждены идти на снижение стоимости аренды и привязывать ее к проценту с оборота. При этом сети очень тщательно анализируют каждую точку и если точка в минусе, то договариваются о снижении ставки или вовсе ее закрывают».

Качество и место

По оценкам аналитиков, ритейлеры, получившие с выходом новых проектов почти неограниченные возможности для выбора, крайне тщательно подходят к подбору новых площадок, предпочитая качественные объекты с удачным расположением. И, несмотря, на предпочтение, отдаваемое уже построенным центрам, в числе крупнейших сделок отчетного периода договоры аренды в строящихся торговых комплексах. Так, гипермаркет «АШАН Сити» стал первым якорным арендатором в ТРЦ «Ривьера», арендовав почти 10,7 тыс. кв. м на первом этаже комплекса. К ТРЦ «Ривьера» относится еще одна крупная сделка отчетного периода – предварительный договор аренды более  чем на 1,6 тыс. кв. м подписан с гипермаркетом бытовой техники и электроники «М.Видео». Кроме того, свыше 3,5 тыс. кв. м гипермаркет SPAR арендовал в ТРЦ «Daily» концерна SRV, а на площади почти 1,5 тыс. кв. м в ТРЦ «Zеленопарк» разместится магазин российской сети товаров для дома и интерьера «Уюттера».

Если говорить об инвестиционных интересах игроков, то во II квартале  ИК «Sponda» продала торговый комплекс «Солнечный рай» в ЗАО (GBA 11,7 тыс. кв. м) компании Horizon Properties. Одним из самых интересных объектов, выставленных на продажу, стала торговая галерея «Модный сезон», расположенная практически на Красной площади, в МФК «Москва» (GBA 40,7 тыс. кв. м). Почти половину площадей галереи занимают магазины одежды и обуви премиальных брендов.

Кроме того, власти Москвы выставили на продажу старейший гастроном столицы – «Елисеевский» (5,3 тыс. кв. м). Здание является объектом культурного наследия федерального значения, поэтому новый владелец будет обязан сохранить торговые помещения и неизменность внешнего фасада здания.

Арендаторы диктуют условия

По словам Марии Онучиной, в ближайшее время условия в сегменте торговой недвижимости будут диктовать арендаторы – перед торговыми центрами, особенно новыми, будет стоять необходимость заполнения площадей,  и они будут вынуждены идти навстречу требованиям ритейлеров.  При этом сегодня самое время для реконцепции объектов. Торговые центры, которые были «хаотично» заполнены арендаторами, пустеют. Теряющие доход собственники готовы тратить ресурсы на обновление, преображение своих объектов. Также ключевое значение приобретает знание своей аудитории, своего потребителя. Особое внимание уделяется продвижению объекта. В конечном итоге выиграют те, кто сможет выстроить не просто качественный объект с понятной концепцией, но и будет постоянно в контакте со своими покупателями.

Если говорить о форматах, то по оценкам аналитиков наибольшим спросом в ближайшее время будут пользоваться районные торговые центры, предлагающие повседневные товары. Именно этот сегмент наиболее устойчив в кризис, потому что от продуктов питания и товаров уровня масс-маркет покупатели, очевидно, будут отказываться в последнюю очередь.

Рост продолжается

С вводом достраиваемых объектов экстенсивное расширение рынка будет приостановлено, но не стихнет окончательно. Это отчетливо демонстрирует тот факт, что девелоперы анонсируют планы по развитию на 2016-2018 годы. Среди анонсированных планов по развитию сегмента не только торговые, но и развлекательные центры. В частности, IKEA Shopping Centres Russia планирует к 2018 году открыть новый ТК «МЕГА» в Мытищах (GBA 215 тыс. кв. м), а также провести реконструкцию с расширением ТРЦ «МЕГА Химки» и «МЕГА Теплый стан», в результате чего их площади увеличатся на 30%.  Кроме того, Правительство Москвы утвердило параметры строительства в Нагатинской пойме (ЮАО) тематического парка развлечений «Остров мечты» девелопера ГК «Регионы. Общая площадь парка составит 213,2 тыс. кв. м. Также проект предполагает возведение гостиницы (17,9 тыс. кв. м), концертного зала на 5800 мест, 20-зального мультиплекса, ландшафтного парка (32 га), детской яхтенной школы, круизного речного порта.

Facebook By Weblizar Powered By Weblizar

Retex_230_300