Вы хотите поделиться с нами горячими новостями в ритейле? Прислать новость

Аналитика

Столичные ритейлеры предпочитают крупные формы

В I квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости столицы можно выделить два интересных тренда: первый – повысилась посещаемость районных ТЦ, второй – сохранился интерес ритейлеров к крупным качественным объектам, введенным в 2015 году.

Худые кошельки и инфляция

Драматическое падение, последовавший затем небольшой рост и сегодняшнее нестабильное положение  национальной валюты, санкции, новые условия, выставленные отечественным ритейлерам их иностранными партнерами – в частности, 100-процентная предоплата за товар, привели к повышению затрат ритейлеров на закупку новой продукции.

В то же время покупательская способность населения, доходы которого также формируются в основном рублях,  снизилась, что привело к снижению торгового оборотов и сферы услуг. Так, за январь-февраль 2015 года оборот розничной торговли и общественного питания по Москве составили в сравнении с аналогичным периодом 2014 года 93,2% и 92,4% соответственно.

Конечно, в конце 2014 года, покупатели в ожидании роста стоимости импортных товаров потратили в некоторых сегментах,  экстремально крупные суммы денег, что также привело к снижению интереса к покупкам в  первые месяцы 2015 года. Но все-таки основной причиной падения спроса является рост цен и неуверенность в завтрашнем дне.

Также оказала влияние и на продавцов, и на покупателей инфляция, которая за первые три месяца 2015 года выросла на 7,44%.

 

Форматируем рынок

В этих экономических условиях покупатели перешли в режим экономии, сократив расходы на крупные покупки, коллекции нового сезона и т.д. «С другой стороны, доходы потребителей не снизились настолько, чтобы они отказывали себе в повседневных тратах, — отмечает Наталья Куваева, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга  NAI Becar. -В результате,  еженедельный Shopping Index  компании Watcom Data Consulting в I квартале 2015 года показал рост посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых центров площадью от 5 до 20 тыс. кв. м и 20-40 тыс. кв. м относительно аналогичных периодов 2014 года в среднем на 5%. В то же время  покупатели стали реже ходить в крупные торговые комплексы в диапазоне площадей от 40 до 100 и более тыс. кв. м. Посещаемость таких объектов снизилась на 5% — 12%».

Что касается ритейлеров, то не секрет, что большинство сетей заявили о приостановлении экстенсивного развития на 2015 год. Падение оборотов привело к снижению активности ритейлеров и сокращению их планов развития. В частности финская сеть универмагов Stockmann до конца 2016 года планирует закрыть три своих магазина в ТРЦ «Мега» в Москве.

В начале 2015 года сохранилась тенденция к уменьшению количества крупных сделок и в строящихся объектах.  Тем не менее к крупным, качественным торговым центрам, в том числе только что открывшимся, ритейлеры продолжают проявлять интерес.  Именно в недавно открытых ТРЦ и отмечены самые  заметные сделки отчетного периода. Так, британская торговая сеть универмагов «Debenhams» арендовала 8,4 тыс. кв. м в ТРЦ «Авиапарк», введенном в конце 2014 года.  Почти 4,1 тыс. кв. м в ТРЦ «Columbus» (введен в 1 кв. 2015 г.) займет «H&M».

Стоит отметить что, несмотря на непредсказуемую экономическую ситуацию, некоторые  зарубежные ритейлеры заявили о своем выходе на российский рынок, а именно: британские бренды одежды Superdry и F&F, мировой бренд игрового обучения KidZania, японская компания по производству часовой продукции Seiko, французская парфюмерия Serge  Lutens, сеть гипермаркетов Carrefour, продуктовый дискаунтер Plus.

Рекорды и вакансии

Ввод новых объектов в сегменте торговой недвижимости в конце 2014-начале 2015 года можно назвать рекордным для московского рынка. В I квартале 2015 года было введено  545 тыс. кв. м общей площади и 239 тыс. кв. м – арендопригодной площади торговых центров. Это на 38% ниже показателя IV квартала 2014 года, но в два раза больше, чем было введено за аналогичный период 2014.  Около 60% от общего объема ввода пришлось на ТРЦ «Columbus», расположенного рядом со станцией метро «Пражская»,  GLA 140 тыс. кв. м. Также заметными объектами стали открытый в марте 2015 года торговый центр в составе МФК «Кунцево Плаза» девелопера  «ЭНКА ТЦ», GLA торговой части 65 тыс. кв. м, и «Центральный детский магазин на Лубянке» компании «Галс-Девелопмент», GLA 34,4 тыс. кв. м.

По итогам I квартала GLA всех качественных торговых объектов Москвы составляет 5 518 тыс. кв. м, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек достигла 461 кв. м.

Согласно прогнозам, объем ввода за I квартал 2015 года может составлять около 40% от общегодового показателя.  Это значит, что к началу 2016 года в Москве откроется еще не менее 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей.  Наталья Куваева отмечает, что благодаря росту предложения и снижению активности ритейлеров растет вакансия в торговых центрах. Девелоперы, начавшие реализацию своих проектов и вышедшие на строительную стадию к прошлому году будут вынуждены ввести свои объекты в эксплутацию.  Поэтому в ближайшее время объем предложения еще увеличится, несмотря на отсутствие активного спроса.  Уже в I квартале 2015 г. уровень вакансии в столичных ТЦ достиг максимального за последние несколько лет значения – 5,6%. В дальнейшем эксперты прогнозируют рост этого показателя.

Инвесторы затихли 

В этих условиях  затихает активность инвесторов. Так сорвалась сделка по продаже ТОК «Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа. Компания «Экспоком» отказалась от покупки в связи с ухудшением ситуации на рынке коммерческой недвижимости и ростом стоимости заемного финансирования. Искать новых покупателей пока не планируется.

Участники рынка констатируют, что в настоящее время правила игры на рынке фактически устанавливает арендатор. Поэтому, ставки аренды не только перешли в рублевую зону, но и были снижены большинством управляющих компаний.  К началу апреля в средний уровень аренды в торговых центрах Москвы без учета НДС и эксплуатационных расходов колеблется $80-650 за 1 кв. м/год – для якорных арендаторов, $400-2500 за 1 кв. м/год – для торговой галереи. Объекты, которые не могут похвастаться качественной концепцией, расположены на периферии, далеко от метро или вне дорог с активным траффиком,  арендные ставки для торговой галереи «просели» и до $250 за 1 кв. м/год.

Те торговые центры, которые решили сохранить ставки в валюте, вынуждены были зафиксировать курс.  На данный момент времени не существует общих тенденций на предоставление скидок на аренду помещений. Все условия индивидуальны к каждому арендатору. Существует внутриотраслевая заморозка курса доллара на значениях 40-45 рублей за 1 доллар США.  Популярность приобретает схема оплаты аренды определенным процентом от выручки магазина.

Стоит отметить,  что у якорных арендаторов больше возможности для получения скидок от девелоперов, которым не выгодно высвобождение больших площадей, чем арендаторам торговой галереи. В сравнении с 4 кварталом прошлого года ставка для якорей снизилась на 33 %, а для обычных арендаторов на 10 %.

Год активного диалога 

В целом, отмечают аналитики NAI Becar, начало 2015 года прошло под знаком активного диалога между арендаторами и девелоперами, который не всегда проходил гладко. Несмотря на вынужденные уступки, девелоперы и управляющие, смотрят на перспективу и заключают договоры аренды на льготных условиях, но на более короткие сроки, чтобы при восстановлении рынка иметь возможность оперативно восстановить экономику своих проектов. Дальнейшая динамика арендных ставок во многом будет зависеть от положения национальной валюты. А делать прогнозы в этом направлении крайне сложно.

Что касается реализации проектов, то возможна заморозка ряда запланированных торговых центров или существенный сдвиг сдачи проектов, их перенос с  2016 года на 2017-2018 годы. В частности: ТРЦ «Небо» в Солнцево, ТРЦ на Ярославском шоссе (Essence Development).

Facebook By Weblizar Powered By Weblizar

Retex_230_300